Wrap Around Mortgage: Co to jest i jak działa

17.02.2021
Category: Kwoty Pożyczki

Zobacz notowania oprocentowania kredytu hipotecznego dla Twojego domu

Kliknięcie „Zobacz stawki spowoduje przekierowanie do naszej ostatecznej spółki macierzystej LendingTree. W oparciu o Twoją zdolność kredytową możesz zostać dopasowany do maksymalnie pięciu różnych pożyczkodawców.

Zawijane kredyty hipoteczne to pożyczki mieszkaniowe udzielane przez sprzedawcę domu nabywcy domu. Zgodnie z zawiniętą umową hipoteczną, zamiast spłacać istniejący kredyt hipoteczny, sprzedawca domu zatrzymuje swój kredyt mieszkaniowy, podczas gdy nowy kredyt hipoteczny kupującego „otacza istniejący kredyt mieszkaniowy. Ogólnie rzecz biorąc, zawijanie pożyczek hipotecznych ma sens, gdy sprzedawcy domów nie mogą znaleźć nabywców, którzy kwalifikują się do konwencjonalnych kredytów hipotecznych. Sprzedawcy, którzy mają problemy ze sprzedażą swoich domów, oraz kupujący, którzy mają problem ze znalezieniem rozsądnych stawek od tradycyjnych pożyczkodawców, mogą uznać je za przydatne.

Co to jest kredyt hipoteczny typu wrap-Around?

Kredyty hipoteczne typu „wrap around są również nazywane „finansowaniem zwrotu sprzedającego lub „kredytem hipotecznym typu wrap. W ramach umowy o kredyt hipoteczny kupujący uzyskuje hipotekę i tytuł do domu od sprzedającego, a nie od banku.

Jednocześnie sprzedawca utrzymuje dotychczasową niespłaconą pożyczkę mieszkaniową i konstruuje nową hipotekę wokół istniejącej pożyczki. Powoduje to cykl, w którym kupujący dokonuje comiesięcznych płatności na rzecz sprzedawcy, a sprzedawca odwraca się i wykorzystuje te wpływy do spłaty starego kredytu hipotecznego.

Mimo że sprzedawca nadal spłaca swój stary kredyt hipoteczny, nie jest już właścicielem domu. Jak tylko kupujący i sprzedający podpiszą nową umowę kredytu hipotecznego, tytuł własności i akt własności domu przechodzą na kupującego. Skutkuje to wspólnym ryzykiem zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.

W przeciwieństwie do większości kredytów hipotecznych na zakup, kredyt hipoteczny typu wrap around jest kredytem hipotecznym drugiej pozycji (znanym również jako podrzędny zastaw). Oznacza to, że pożyczkodawca hipoteczny sprzedającego może nadal zająć dom, jeśli pierwotny kredyt hipoteczny nie zostanie spłacony.

Aby uniknąć wykluczenia, sprzedawcy wykorzystują płatności z drugiej pozycji do spłaty kredytu hipotecznego w banku. Zwykle oprocentowanie kredytu hipotecznego typu wrap around będzie miało wyższą stopę procentową niż pierwotny kredyt hipoteczny. Pozwala to sprzedającemu na uzyskanie „spreadu lub zysku z nowej pożyczki.

Zawijane kredyty hipoteczne często zawierają postanowienia dotyczące kredytów, których nie ma w tradycyjnym finansowaniu hipotecznym. Na przykład kredyt hipoteczny typu wrap around może zawierać klauzulę spłaty balonu na koniec trzech do pięciu lat. Przepis ten chroni sprzedającego przed utrzymywaniem kredytu hipotecznego w całości i daje kredytobiorcy czas na zbudowanie kredytu i uzyskanie tradycyjnego kredytu hipotecznego.

Jak działa Wrap Around Mortgage?

Kredyt hipoteczny typu wrap around to trójstronna umowa pomiędzy kupującym, sprzedającym i pierwotnym kredytodawcą domu. Zarówno kupujący, jak i sprzedający są ściśle zaangażowani w powodzenie całościowej umowy, ponieważ kupujący musi terminowo dokonywać płatności na rzecz sprzedającego, a sprzedawca musi dokonywać terminowych płatności na rzecz pierwotnego pożyczkodawcy. Pierwotny pożyczkodawca musi zatwierdzić umowę, aby nie spodziewał się otrzymania pełnej kwoty pożyczki po przeniesieniu tytułu własności.

Przykład kredytu hipotecznego typu wrap-aroundSprzedawca chce sprzedać swój dom za 200 000 dolarów. Nadal jest winna 25 000 dolarów kredytu hipotecznego, który ma stałą stopę procentową w wysokości 3,5%. Konsultuje się ze swoim pożyczkodawcą, który potwierdza, że ​​jej istniejące dokumenty kredytowe i lokalne przepisy pozwalają jej na zawarcie umowy kredytu hipotecznego.

Jej kupujący zgadza się na cenę 200 000 dolarów, ale nie może znaleźć finansowania u żadnego standardowego kredytodawcy hipotecznego. Zamiast tego kupujący odkłada 10 000 dolarów i pożycza 190 000 dolarów w formie kredytu hipotecznego od sprzedającego z oprocentowaniem 4,9%.

Gdy kupujący i sprzedający podpiszą hipotekę, sprzedający przenosi tytuł własności domu na kupującego. Następnie kupujący płaci sprzedającemu co miesiąc, co pozwala sprzedającemu zawrócić i zapłacić pożyczkodawcy. Następnie sprzedawca przechowuje różnicę między spłatą kupującego z tytułu kredytu hipotecznego a kwotą, której używa do spłaty pierwotnego kredytu hipotecznego.

Ryzyko zawinięcia umowy o kredyt hipoteczny

Jednym z zagrożeń, które może zniweczyć umowę typu wrap around, zanim jeszcze się rozpocznie, jest prawo pożyczkodawcy do skorzystania z klauzuli „należnej przy sprzedaży. Jeśli ta klauzula znajduje się w oryginalnych dokumentach pożyczki, pożyczkodawca sprzedającego może zażądać pełnego salda pierwotnej hipoteki, gdy tylko nieruchomość zostanie sprzedana. Jeśli sprzedawca nie może spłacić salda kredytu hipotecznego w momencie wezwania, pożyczkodawca może dokonać egzekucji, pozostawiając zarówno kupującego, jak i sprzedającego z pustymi rękami.

Tylko hipoteczne pożyczki hipoteczne kwalifikują się do zawarcia umów typu wraparound. Obecnie konwencjonalne kredyty hipoteczne udzielane zgodnie z wytycznymi Fannie Mae i Freddie Mac wymagają od pożyczkodawców przyspieszenia zadłużenia z tytułu kredytów, które zawierają postanowienia dotyczące wymagalności przy sprzedaży. Niezależnie od tego kupujący i sprzedający powinni skonsultować się z prawnikiem ds. Nieruchomości, aby zrozumieć ryzyko związane z sytuacją wymaganą do sprzedaży.

Sprzedawca ryzykuje w ramach zawiniętej umowy o kredyt hipotecznyIm więcej kapitału ma sprzedawca w domu, tym bardziej ryzykowne staje się wystawienie hipoteki hipotecznej. Na przykład, jeśli kupujący nie wywiązuje się ze spłaty kredytu hipotecznego, sprzedawca nadal musi spłacić bankowi główną hipotekę. Ponadto sprzedawca musi uiścić opłaty prawne, aby wykluczyć kupującemu. Jeśli sprzedawca nie jest w stanie pokryć tych wydatków, ryzykuje, że pożyczkodawca je przejmie.

Ryzyko kupującego w ramach zawiniętej umowy o kredyt hipotecznyNajwiększe ryzyko dla większości kupujących polega na tym, że sprzedawca nie spłaci kredytu hipotecznego. Kupujący mogą ograniczyć to ryzyko, sporządzając dokumenty pożyczki w sposób, który daje kupującemu prawo do dokonywania płatności bezpośrednio na rzecz pożyczkodawcy sprzedającego. Płatności te mogą następnie zostać zaliczone na poczet płatności należnych pożyczkobiorcy. Kupujący powinni skonsultować się z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami, aby potwierdzić, że ich dokumenty hipoteczne są sporządzone w sposób zapewniający taką ochronę.

Jak zrobić zawijanie kredytu hipotecznego

Pożyczkobiorcy, którzy chcą kupić kredyt hipoteczny, muszą znaleźć sprzedawców, którzy są gotowi sfinansować kredyt hipoteczny. Sprzedawcy, którzy mają problemy ze sprzedażą swoich domów lub którzy stoją w obliczu niewypłacalności, mogą być bardziej skłonni do udzielania tego rodzaju pożyczki.

Instytucjonalni pożyczkodawcy nie udzielają bezpośrednio hipotecznych kredytów hipotecznych, ale niektórzy mogą być skłonni je przyjąć, jeśli pierwotny kredyt hipoteczny jest możliwy do przyjęcia. Upewnij się, że zaangażowałeś prawnika do spraw nieruchomości, który może potwierdzić, że Twoje oryginalne dokumenty pożyczki pozwalają na opakowanie i upewnić się, że umowa sprzedaży jest starannie sporządzona.

Alternatywy dla kredytów hipotecznych typu wrap-around

Zawinięcie kredytu hipotecznego może być zbyt ryzykowne dla większości sprzedających i kupujących. Oto kilka alternatyw, które ludzie mogą chcieć rozważyć:

Tradycyjne finansowanie hipoteczneOsoby o słabych profilach kredytowych mogą nadal kwalifikować się do kredytu hipotecznego w ramach różnych programów finansowania sponsorowanych przez rząd. Pożyczki FHA pozwalają na uzyskanie ocen kredytowych już od 580 i zaliczek na poziomie 3,5%. Ponadto wielu kupujących może kwalifikować się do kredytów hipotecznych USDA lub VA w wysokości 0%.

Niektórzy brokerzy hipoteczni i pożyczkodawcy hurtowi mogą nawet być w stanie spłacić ci hipotekę o określonym dochodzie przy minimalnych wymaganiach dotyczących dokumentacji, co jest szczególnie przydatne, jeśli jesteś samozatrudniony lub masz zmienne przepływy pieniężne.

Umowy dotyczące gruntówUmowa gruntowa jest podobna do kredytu hipotecznego typu wrap around, ale różni się tym, kiedy następuje przeniesienie aktu prawnego. W przypadku umowy gruntowej kupujący dokonuje płatności na rzecz sprzedającego do momentu całkowitej zapłaty ceny zakupu. Po spłaceniu umowy gruntowej nabywca uzyskuje pełną własność nieruchomości. W tym momencie sprzedawca przenosi akt własności na kupującego. W przeciwieństwie do kredytu hipotecznego typu „wrap around, kupujący ma „słuszny tytuł ​​w ramach umowy gruntowej, ale z technicznego punktu widzenia nie ma pełnego prawa własności do nieruchomości.

Sprzedawca wystawił drugą hipotekęJeśli masz problem z uzyskaniem zatwierdzenia dużej kwoty pożyczki, sprzedawca może udzielić drugiej hipoteki, aby wypełnić lukę w finansowaniu. Po zaciągnięciu przez kupującego kredytu hipotecznego pod zastaw w banku, sprzedawca wystawia kupującemu hipotekę z drugim zastawem w celu pokrycia pozostałego salda. Kupujący staje się wówczas odpowiedzialny za dokonywanie płatności zarówno na rzecz banku, jak i sprzedawcy.

Kenny jest analitykiem ds. Bankowości i kredytów hipotecznych w ValuePenguin i pracuje w branży finansowej od 2013 roku. Wcześniej Kenny był starszym analitykiem inwestycyjnym w PFM Asset Management LLC. Posiada tytuł licencjata na Carnegie Mellon University, gdzie specjalizował się w stosunkach międzynarodowych i polityce. Jest posiadaczem karty CFA®.

Uwaga redakcyjna: treść tego artykułu oparta jest wyłącznie na opiniach i zaleceniach autora. Nie został sprawdzony, zlecony ani w inny sposób zatwierdzony przez żadnego z naszych partnerów sieciowych.

na bezpiecznej stronie LendingTree. NMLS # 1136: obowiązują warunki i postanowienia

na bezpiecznej stronie LendingTree. NMLS # 1136: obowiązują warunki i postanowienia

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy