Co to jest pożyczka FHA i jak działa

Co to jest pożyczka FHA i jak działa
16.10.2020
Category: Cały Okres

19 lipca 2019 – Autor: Jeffery Marino

Chociaż najbardziej znana jest z opcji niskiego wkładu własnego, rozważając je, jest znacznie więcej do zrozumienia na temat pożyczek FHA. Ten przewodnik przeprowadzi Cię przez podstawy pożyczek FHA, odpowiadając na kluczowe pytania, które wielu nabywców nowych domów ma na temat tego produktu.

W 2018 roku prawie 17% wszystkich kredytów mieszkaniowych było zabezpieczonych przez FHA, a zdecydowana większość – 83% – trafiła do osób, które po raz pierwszy kupują dom. Pomimo popularności pożyczek FHA wielu nabywców domu nie rozumie, jak one działają.

Oto, co omówimy:

Co to jest pożyczka FHA?

Federal Housing Administration (FHA) jest największym ubezpieczycielem kredytów hipotecznych na świecie i od czasu swojego powstania w 1934 r. Ubezpieczył ponad 46 milionów kredytów hipotecznych. FHA nie finansuje kredytów. Zamiast tego ubezpiecza kredyty hipoteczne udzielane przez pożyczkodawców zatwierdzonych przez FHA.

Jak działają pożyczki FHA?

Pożyczki FHA są częścią grupy pożyczek wspieranych przez rząd federalny. Oznacza to, że zamiast faktycznie pożyczać pieniądze, FHA oferuje bankom i prywatnym pożyczkodawcom gwarancję pokrycia strat, które poniosą w przypadku, gdy pożyczkobiorca nie spłaci pożyczki w całości.

Ze względu na to ograniczone ryzyko pożyczkodawcy mogą oferować pożyczki z niższymi zaliczkami pożyczkobiorcom, którzy mogą mieć mniej niż doskonały kredyt lub ograniczone dochody. Chociaż FHA sprawia, że ​​kredyty hipoteczne są bardziej dostępne dla pożyczkobiorców o ograniczonych dochodach i kredytach, nie ma limitu dochodu związanego z pożyczkami FHA, a każdy, kto spełnia minimalne standardy kwalifikacyjne, może cieszyć się korzyściami.

Ze względu na popularność programu wielu pożyczkodawców może oferować pożyczki FHA. Aby pomóc ustalić, czy wybrany pożyczkodawca jest zatwierdzony przez FHA, możesz wprowadzić jego informacje w narzędziu wyszukiwania pożyczkodawców Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD).

Dla kogo może być odpowiednia pożyczka FHA?

Chociaż pożyczki FHA są dostępne dla wielu różnych typów pożyczkobiorców, mogą być szczególnie odpowiednie dla osób kupujących dom po raz pierwszy i kupujących, którzy planują mieszkać w domu w pełnym wymiarze godzin.

Minimalny wymóg zaliczki w wysokości zaledwie 3,5% (przy minimalnej ocenie kredytowej 580) dla pożyczki FHA sprawia, że ​​posiadanie domu jest bardziej przystępne dla osób z niewielkimi oszczędnościami. Osoby kupujące domy po raz pierwszy odnoszą korzyści z programu, ponieważ nie mają kapitału z poprzedniej sprzedaży domu, który mógłby zostać odłożony na poczet zaliczki.

Chociaż z tego powodu pożyczki FHA są popularne wśród nabywców domu po raz pierwszy, nie ma wymogu zakupu pierwszego domu, aby się zakwalifikować.

Ponieważ pożyczki FHA są częścią programu finansowanego przez federację, mającego na celu zachęcanie do posiadania domu, nie są one dostępne dla inwestorów lub osób fizycznych kupujących drugi dom oprócz głównego miejsca zamieszkania. Każdy dom zakupiony w ramach pożyczki FHA musi zwykle być głównym miejscem zamieszkania pożyczkobiorcy.

Jaka jest różnica między FHA a tradycyjną pożyczką?

Pożyczki konwencjonalne to kredyty hipoteczne, które nie są objęte gwarancją rządową. Zazwyczaj uważa się, że trudniej jest się do nich zakwalifikować, ale oferują pożyczkobiorcom większą elastyczność.

Jedną z głównych różnic między FHA a konwencjonalnymi lub standardowymi pożyczkami mieszkaniowymi jest to, że niższy koszt początkowy pożyczki FHA często oznacza, że ​​z czasem jest ona droższa. Niższa zaliczka oznacza, że ​​finansowana jest większa część ceny domu, więc kupujący płaci większe odsetki przez cały okres pożyczki. Wyższa zaliczka często skutkuje również niższą opłatą za ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Kredytodawcy zazwyczaj całkowicie zrzekają się płatności ubezpieczenia kredytu hipotecznego, jeśli pożyczkobiorca obniży 20% lub więcej.

Oto główne różnice:

Kredyt konwencjonalny Pożyczka FHA
Wymagania dotyczące zdolności kredytowej Minimum 620 Co najmniej 500
Minimalne wymagania dotyczące zaliczki Zaledwie 3%, ale zwykle 5% do 20% 3,5% dla oceny kredytowej 580 lub wyższej; 10% dla oceny kredytowej 500-579
Wymogi dotyczące wskaźnika zadłużenia do dochodów Zwykle do 36% Zwykle maksymalnie 43%
Koszty zamknięcia Wycena, ubezpieczenie tytułu własności, ubezpieczenie domu itp. Wszystkie standardowe opłaty plus wyższa opłata za wycenę i płatna z góry składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości 1,75%
Limity pożyczek (2019) Zwykle od 484 350 USD do 726 525 USD * Zwykle od 314 827 do 726 525 USD **

* W przypadku nieruchomości jednoczęściowych. Rzeczywisty limit pożyczki zależy od powiatu. Wyższy limit wymaga dużej pożyczki za dodatkową opłatą

** W przypadku nieruchomości jednomiejscowych , w zależności od hrabstwa.

Źródła: US News i World Report; Investopedia; Fannie Mae; Raporty hipoteczne; Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA); Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD)

Jakie są główne wymagania dotyczące pożyczki FHA?

  • Minimalna ocena kredytowa 580 dla 3,5% zaliczki (sprawdź swoje opcje, aby otrzymać bezpłatny raport kredytowy)
  • Ocena kredytowa od 500 do 579 za 10% zaliczki
  • Zazwyczaj maksymalny wskaźnik zadłużenia do dochodów (DTI) na poziomie 43%
  • Stały dochód i dowód zatrudnienia
  • Dom zazwyczaj musi być głównym miejscem zamieszkania kredytobiorcy
  • Cena zakupu nie może przekraczać limitów pożyczki FHA, które różnią się w zależności od hrabstwa

Stan fizyczny domu i okres, przez jaki był on własnością sprzedającego, są również ważnymi czynnikami, które należy wziąć pod uwagę. Ponieważ sam dom służy jako zabezpieczenie pożyczki, musi on spełniać minimalne standardy solidności i bezpieczeństwa. Innymi słowy, zakwalifikowanie się do pożyczki FHA na zakup domu może być trudne, jeśli wymagane są znaczące naprawy.

Tak jak FHA nie udziela pożyczek inwestorom w nieruchomości, którzy chcą odsprzedać nieruchomość, nie będą oni również finansować pożyczki na zakup domu, który był posiadany krócej niż 90 dni. Ta zasada może wejść w grę podczas próby wykorzystania pożyczki FHA do zakupu od iBuyer. Nabywcy domów zainteresowani tą strategią powinni skonsultować się ze swoim iBuyerem lub pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, aby upewnić się, że data na umowie zakupu przypada co najmniej 90 dni po poprzedniej sprzedaży domu.

Jaka jest minimalna zaliczka na pożyczkę FHA?

Wiele osób korzystających z pożyczki FHA robi to, aby skorzystać z opcji niskiego wkładu własnego. Minimalna zaliczka wymagana dla pożyczki FHA wynosi 3,5% ceny zakupu, ale pożyczkobiorca musi mieć minimalny wynik FICO wynoszący 580, aby kwalifikować się do tej stawki.

FHA będzie spłacać pożyczki pożyczkobiorcom z wynikiem FICO nawet do 500, ale ci pożyczkobiorcy muszą wpłacić minimalną zaliczkę w wysokości 10%.

Jakie są limity pożyczek FHA na rok 2019?

Istnieją ograniczenia dotyczące tego, ile można pożyczyć w ramach pożyczki FHA. Limity te różnią się w zależności od kosztów mieszkaniowych w każdym hrabstwie. W 2019 r. Maksymalny limit pożyczki dla nieruchomości jednomiejscowych w hrabstwach o wysokich kosztach, takich jak Los Angeles w Kalifornii, wynosi zazwyczaj 726,525 USD. Maksymalna kwota, jaką można pożyczyć na nieruchomości jednomiejscowe w hrabstwach o niskich kosztach, takich jak hrabstwo Pima w stanie Arizona, wynosi 314 827 USD.

Możesz sprawdzić limity pożyczek w swoim hrabstwie na stronie HUD.

Czy są koszty zamknięcia pożyczki FHA?

Pożyczki mieszkaniowe wiążą się z dodatkowymi kosztami, które należy zapłacić przy zamknięciu, które zazwyczaj obejmują koszt wyceny domu, koszt ubezpieczenia domu, opłaty za ubezpieczenie tytułu własności pożyczkodawcy i tak dalej.

Koszty zamknięcia pożyczki FHA i pożyczki konwencjonalnej są w przybliżeniu takie same, z dwoma wyjątkami:

  • Wycena domu jest nieco bardziej skomplikowana niż w przypadku zwykłej pożyczki i generalnie może kosztować około 50 USD więcej.
  • FHA wymaga również opłacenia z góry składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (UFMIP) w wysokości 1,75% kwoty pożyczki, która ma zostać zapłacona w momencie zamknięcia. Chociaż opłata jest płacona z góry, może zostać wliczona w koszt pożyczki, co oznacza, że ​​może być zapłacona jako część miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego.

Możesz przeczytać o różnicach między składką ubezpieczenia hipotecznego (MIP) dla kredytów FHA a prywatnym ubezpieczeniem hipotecznym (PMI) dla konwencjonalnych pożyczek na Investopedii.

Jak ubiegać się o pożyczkę FHA?

Proces ubiegania się o pożyczkę FHA jest bardzo podobny do tradycyjnej pożyczki. Wszystkie wnioski o kredyt hipoteczny przechodzą przez subemitenta, który weryfikuje dokumenty finansowe kredytobiorcy i ostatecznie podejmuje decyzję o zatwierdzeniu lub odmowie udzielenia kredytu.

Ten proces może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, a długość tego czasu zależy zwykle od złożoności sytuacji finansowej pożyczkobiorcy. To samo dotyczy wniosków pożyczkowych FHA.

Jak znaleźć pożyczkodawcę FHA?

Aby pożyczkodawca mógł udzielić pożyczki FHA, musi zostać zatwierdzony przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD), który jest agencją nadzorującą FHA. Dobrą wiadomością jest to, że wielu pożyczkodawców jest zatwierdzonych przez FHA, więc znalezienie takiego nie powinno być trudne. Możesz skorzystać z tego narzędzia wyszukiwania udostępnionego przez HUD, aby znaleźć pożyczkodawcę zatwierdzonego przez FHA w Twojej okolicy lub potwierdzić, że pożyczkodawca, z którym współpracujesz, jest zatwierdzony.

Dobrym sposobem, aby dowiedzieć się, jakie doświadczenie dany pożyczkodawca ma z procesem FHA, jest zapytanie go, jaki procent pożyczek udzielonych w poprzednim roku stanowiły pożyczki FHA, a jaki procent tych pożyczek został zatwierdzony. Możesz również sprawdzić stan licencji i upewnić się, że nie ma żadnych zaległych naruszeń, w związku z którymi jest badane.

Dania na wynos

Ze względu na opcję niskiego wkładu własnego, stosunkowo niskie wymagania dotyczące zdolności kredytowej i prosty proces składania wniosków, pożyczki FHA umożliwiają kupowanie domów milionom Amerykanów każdego roku. Chociaż program został opracowany w celu zachęcania do posiadania domów dla osób z mniej niż idealnym kredytem i / lub ograniczonymi oszczędnościami, może złożyć wniosek każdy, kto spełnia wymagania FHA.

Ten artykuł jest przeznaczony wyłącznie do celów informacyjnych i nie należy go interpretować jako porady finansowej, podatkowej, prawnej ani ubezpieczeniowej. Opendoor zawsze zachęca do skontaktowania się z doradcą w sprawie własnej sytuacji.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy